Droits fonciers – le spécialiste des transactions immobilières.

Droits fonciers – le spécialiste des transactions immobilières.
19. Oktober 2016, Serge Stalder

Droits fonciers – le spécialiste des transactions immobilières.

L’unité des Droits fonciers joue un rôle important au sein des CFF d’abord parce que nous faisons en sorte que les travaux d’infrastructure ne soient jamais bloqués pour des questions de mise à disposition des terrains de tiers et ensuite parce que le résultat financier de l’entreprise est directement impacté par les performances des ventes immobilières.

Négocier jusqu’à trouver un accord.

L’une des missions essentielles de l‘unité Droits fonciers consiste à mener les négociations avec les propriétaires (et les autres ayants droit) afin d’obtenir dans les délais la mise à disposition des terrains nécessaires à la construction des projets ferroviaires. En effet, il est impossible de débuter les travaux d’un ouvrage ferroviaire si les CFF n’ont pas acquis au moins la possession des terrains appartenant aux riverains touchés. A défaut la construction des infrastructures ferroviaires pourrait être retardée de plusieurs mois, voire même de plusieurs années. Et ce peu importe la nature des travaux: il peut s’agir de grands projets, comme Léman 2030 ou la nouvelle ligne diamétrale de Zurich. Il peut aussi s’agir d’une construction en sous-sol, d’une paroi antibruit, d’une ligne à haute tension, de l’agrandissement d’une gare ou de la pose d’une nouvelle voie. Nous devons pouvoir garantir que les travaux seront réalisés dans les temps.

Luzern.

Acquérir des terrains et des droits n’est pas une tâche facile car les riverains, s’ils sont généralement favorables aux CFF, sont plus réticents lorsqu’il s’agit de se voir poser une infrastructure ferroviaire sur leur propre terrain. Trouver le bon équilibre entre les impératifs des projets ferroviaires et les intérêts bien compris des propriétaires touchés est un exercice difficile. Il faut donc négocier, négocier et négocier encore avec empathie et tact dans le but de trouver un accord satisfaisant pour les deux parties. Ce qui permet aussi d’éviter la procédure longue et coûteuse de l’expropriation.

Des procédures de vente structurées.

En tant que spécialistes des transactions immobilières des CFF, nous assumons le rôle du vendeur afin d’assurer le déroulement sans accroc d’une vente de projets, de bâtiments ou de biens-fonds qui ne sont plus nécessaires à l’exploitation ferroviaire. Les CFF disposent au total de plus de 94 millions de mètres carrés de terrain, soit environ 7500 biens-fonds et 3500 bâtiments. À moyen terme, nous mettrons sur le marché des biens pour une valeur de 1,6 milliard de francs. Le produit de ces ventes sera destiné pour l’essentiel à l’assainissement de la caisse de pension des CFF et au (co-)financement des infrastructures ferroviaires.

Wankdorf.

Pour réaliser une vente, nous avons recours à deux procédures: les appel d’offres publics pour les petits objets et les appels d’offres sur invitation pour les volumes d’investissement de plus de 10 millions de francs.

La procédure de vente sur invitation débute avec l'établissement d'une liste d'investisseurs issue de notre banque de données (long list). Les intéressés qui nous retournent une déclaration de confidentialité reçoivent alors une documentation de vente qui leur permet de rendre une offre indicative (non binding offer). Ces offres indicatives sont évaluées afin de ne retenir que les plus intéressantes (short list). Les investisseurs retenus sont ensuite invités à procéder à l'examen de détail de l'objet mis en vente (Due diligence) incluant une visite des lieux. Cette phase se conclut par la remise d'une offre ferme (binding offer) et d'une attestation de financement bancaire. L'objet est systématiquement attribué au plus offrant. Commencent alors les négociations contractuelles qui aboutissent à la signature d'un contrat de vente (Signing) et au transfert de propriété (Closing) par inscription au registre foncier.

Vente et reprise en location.

Dans le cas des bâtiments de bureaux occupés par les CFF, nous avons déjà appliqué plusieurs fois le procédé du «Sale and rent back». L’exemple le plus frappant est la vente du siège social des CFF situé dans le quartier de Berne Wankdorf. Les bâtiments ont été achevés en 2014; ils ont alors été vendus et repris par les CFF en location de longue durée. Pourquoi? Parce que, de cette manière, les CFF n’immobilisent pas leur capital à long terme dans des bâtiments de bureaux occupés en propre, mais peuvent investir dans des projets de développement prometteurs.

Vous trouverez des offres de vente attractives des CFF dans toute la Suisse à l’adresse suivante: http://www.cff-immobilier.ch/achats.

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