Investitionsfreundlichkeit im Immobilienmarkt.

Investitionsfreundlichkeit im Immobilienmarkt.

Investitionsfreundlichkeit im Immobilienmarkt.

Die Schweizer Bevölkerung hat in verschiedenen Abstimmungen klar Stellung bezogen: Die räumliche Entwicklung soll nach Innen erfolgen und Kulturland möglichst geschützt werden. Gebaut werden soll in den gut erschlossenen Gebieten, entsprechend dem erwarteten Bedarf.

Die Praxis sieht jedoch anders aus: Abseits der Zentren in den Agglomerationen und in weniger gut erschlossenen Regionen ist die Bautätigkeit ungebrochen hoch. Zwar sind grosse Anstrengungen in der Raumplanung zu beobachten und eine überwiegende Zahl der Kantone hat ihre Richtpläne angepasst. Doch zahlreiche Gemeinden, die gemäss Planung wachsen sollten, tun sich schwer mit der Umsetzung der neuen Raumplanung. Strukturschwache Gebiete sind hingegen nicht selten ausgesprochen «investitionsfreundlich». Oder handelt es sich dabei bloss um ein Klischee?

Regulatorien und Markthindernisse.

Wüest Partner hat die Frage der Investitionsfreundlichkeit am Immobilienmarkt unter die Lupe genommen und erstmals den Versuch gewagt, diese zu quantifizieren. Damit soll untersucht werden, ob zu hohe Markthindernisse die Reaktionsfähigkeit eines Marktes beeinträchtigen und zu tiefe Marktbarrieren zu übermässiger Bautätigkeit führen. Es geht also im Kern darum zu analysieren, ob Markthindernisse Fehlentwicklungen in Immobilienmärkten mit sich bringen. Die These, dass Regulatorien und Markthindernisse negativ auf die Anpassungsfähigkeit von Immobilienmärkten wirken, wird von zahlreichen Untersuchungen im Ausland bestätigt. An verschiedenen Orten wurden erhöhte Mietpreise nachgewiesen, weil das Neubauangebot die gestiegene Nachfrage nicht befriedigen konnte.

«Ease-of-Investment-Index».

Mit dem nun für die Schweiz vorliegenden «Ease-of-Investment-Index» hat Wüest Partner systematisch untersucht, wie hoch die regionalen Barrieren für Immobilieninvestitionen sind. Der Index misst die Marktbarrieren für jeden Kanton und zusätzlich für die 100 einwohnerstärksten Gemeinden der Schweiz. Gemessen wurde die Investitionsfreundlichkeit mittels 23 Teilindikatoren. Zur Anwendung kamen beispielsweise die Dauer der Baubewilligungsverfahren oder die Verfügbarkeit von Behördeninformationen auf Stufe der Kantone. Dabei wurde die sogenannte Distance-to-frontier Methode angewendet, auf dem auch der Doing Business Index der Weltbank basiert.

Ease-of-Investment Index

Tiefe Barrieren in Thurgau, Wallis und Solothurn.

Gemäss dem Index bestehen im Kanton Thurgau die tiefsten Barrieren für Immobilienentwicklungen. Der Kanton überzeugt insbesondere durch hohe Werte beim Faktor «Baumarkt». Weil diesem Thema ein starkes Gewicht zugestanden wird, erstaunt es wenig, dass mit Solothurn ein Kanton auf Rang drei folgt, der bei diesem Subindex ebenfalls hohe Werte erzielt. Als Gesamtzweiter schneidet der Kanton Wallis bezüglich des Baumarkts hingegen nur durchschnittlich ab: Unterdurchschnittliche Baubewilligungserfolge, lange Verfahrensdauern im Bewilligungsprozess und eine vergleichsweise hohe Quote von Baurekursen zum Investitionsvolumen schlagen negativ zu Buche. Dagegen gehen tiefe Hürden vom Walliser Souverän aus, der sich schon mehrmals gegen einschränkende Reglemente zur baulichen Entwicklung ausgesprochen hat.

Ease-of-Investment Index

Dass die Höhe von Marktbarrieren einen Einfluss auf die Reaktionsfähigkeit eines regionalen Marktes haben, zeigt sich in weitergehenden Untersuchungen zur Marktelastizität gegenüber dem Ease-of-Investment Index. Drei Tendenzen sind feststellbar:

  • Erstens: Je tiefer die Marktbarrieren in einem Kanton liegen, desto deutlicher reagiert die Wohnbautätigkeit auf das Bevölkerungswachstum. Eine hohe Investitionsfreundlichkeit geht also mit einer guten Reaktionsfähigkeit eines Marktes einher.
  • Zweitens: Je investitionsfreundlicher ein Kanton ist, desto geringer fallen die Mietpreisveränderungen infolge einer veränderten Nachfrage aus. In Kantonen mit tiefen Eintrittsbarrieren ist der Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum und Mietpreisanstiegen schwächer als in Kantonen mit hohen Eintrittsbarrieren.
  • Drittens: Je höher die Investitionsfreundlichkeit eines Kantons ist, desto stärker reagieren Bauunternehmen auf die Mietpreissignale im Markt.

Diese Auswertungen bestätigen:
Die Investitionsfreundlichkeit ist nicht nur ein Klischee, sondern stellt einen relevanten Marktfaktor dar. Grundsätzlich sind tiefe Markteintrittsbarrieren positiv zu werten. Allerdings können sie zu unerwünschten Nebeneffekten führen. Nämlich dann, wenn in der Peripherie (zu) einfach gebaut werden kann und gleichzeitig in den urbanen Regionen hohe Eintrittsbarrieren bestehen – also dort, wo die Raumplanung ein Wachstum vorsieht. Für die Umsetzung des raumplanerischen Zieles der inneren Verdichtung wäre es von Vorteil, Investitionshindernisse in urbanen Gebieten weiter abzubauen. Wenn vor allem in den bereits gut erschlossenen Räumen gebaut wird, in denen der Wohnungs- und Arbeitsraumbedarf gross ist, profitiert die ganze Volkswirtschaft.

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